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賣地給總太集團！社宅地遭犧牲？盧秀燕沿用林佳龍政策？無新規畫？

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台中社宅用地蓋150億首購宅　千人搶房引爆學者怒火
出版時間： 2021/03/22 13:54
更新時間： 2021/03/23 14:59

總太地產在廍子重劃區推出的造鎮案「心之所向」，昨（21日）舉辦感恩晚會，席開125桌，吸引潛在住戶排隊進場。翻攝台南高鐵房事大小事
圖片來源 : 蘋果新聞網
政府高調祭出打炒房策略，但建商推案還是吸引購屋客搶買。清華大學譽講座教授張金鶚抨擊，台中昨（21日）有建商辦桌，宴請潛在客戶吃飯選房子，展廳擠進1千多人搶買其中最好的50戶，他痛罵「這塊地原是社會住宅用地，台中市政府標售給建商」，質疑「有在怕政府打炒房嗎？政府視而不見、聽而不聞嗎？」建商低調回應，「這個產業（房地產）現在被不友善地對待，艱困也只能面對。」

總太地產在台中市北屯區廍子重劃區推出造鎮建案。陳恆芳攝
圖片來源 : 蘋果新聞網
總太地產在台中市北屯區廍子重劃區推出的造鎮案「心之所向」，規劃11棟共1834戶，昨（21日）舉辦感恩晚會，席開125桌，吸引潛在住戶排隊進場，有民眾在LINE群組「台南高鐵房是大小事」貼出排隊人龍，引發熱議，有人直言打炒房似乎無損建商推案信心。

據與會民眾說法，建商現場示範線上選屋系統，每棟安排10分鐘，提供民眾依照棟別、戶型、樓層選戶，其中A1棟的3~15樓皆售磬，僅剩2樓可供訂購。

這波熱朝野引發張金鶚關注，他接受記者電訪時表示，建商高調宴請潛在客戶，還找人奏樂炒熱氣氛，賣房子搞得像在辦演唱會，在打炒房氛圍下「顯然無視政府的決心。」

他還引述現場人士說法，直指當天展廳擠進超過千人，等於千人搶買50戶的概念，與會者還透露很多賓客看起來像投資客，「有些年紀很輕持有大筆資金，感覺像是替老闆搶房。」

張金鶚提到，土地是從台中市府標售而來，前身為社宅用地，總太建設得標後，第一期、第二期售價是每坪17萬元，預售完銷，本次售價22~25萬元，採取不二價銷售，由於社會籠罩打炒房氛圍，1000萬以下首購族加上大量投資客的恐慌心理，產生飛蛾撲火羊群效應，致使晚宴現場出現搶房狀況。

總太舉辦晚宴請客戶，現場大排長龍等待入場。翻攝台南高鐵房事大小事
圖片來源 : 蘋果新聞網
他痛批，政府放任社宅用地淪為謀利工具，一旦變成瘋狂炒房新樂園，尤其台中房市依然火熱，建商有恃無恐「有在怕政府打炒房嗎？」，更反問「政府視而不見、聽而不聞嗎？」

張金鶚強調，總太是向台中市府標售取得土地，行政程序不至於違法，但道德觀感不佳，土地原本是要照顧弱勢，最終淪為謀利用途，而且選在打炒房氛圍舉辦活動，認為建商除了促進低迷買氣，頗有向中央叫陣的意味，質疑政府無法落實居住正義，還反問台中房市火熱下「建商真的會怕打炒房嗎？」

總太地產為「心之所向」宴請潛在客戶，還找人奏樂炒熱氣氛，賣房子搞得像在辦演唱會。翻攝自張金鶚臉書
圖片來源 : 蘋果新聞網
面對外界質疑，總太地產董事長翁毓羚低調表示，近期產業氛圍劇變，誰多說誰倒楣，但每個產業包含房地產都帶動國家成長，所有從業人員，各個背負養家活口的責任，但這個產業現在被不友善地對待，經營環境益加艱難，「大家都兢兢業業，艱困也只能面對」。

「心之所向」基地（中間空地處）高達11330.7坪，坐落環太東路緊鄰麗園公園，未來區域商家林立機能更趨完整。陳恒芳攝
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「心之所向」的基地高達11330.7坪，坐落環太東路緊鄰麗園公園，往西可銜接74快速道路太原匝道，往東可至太坑風景區九號步道，往南則有中山商圈，區域商家林立機能完整。

根據「台中市百年歷史地圖」資料，這座基地先前為荒地，後來隨著台中市府進行廍子區重劃，2011年率先推出公辦農場「城市體驗農園」，後來在林佳龍擔任市長階段，原本規劃為社會住宅預定地，原計劃分五區進行社宅開發，高達3500戶量體，屬於台中最大社宅，不過2019年7月由盧秀燕市府公開標售，最終由總太地產以38億元得標，現況為住三用地。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，部分案場湧現排隊搶房，主要與低利環境和資金行情有關，市場游資充裕，尤其房地產被視為最佳保值標的，一旦推出早鳥價格，容易出現一窩蜂買房，而且從過往經驗來看，大眾多半不理會政策措施，更像是單純看好產品條件、區域發展才進場，不至於有打炒房衍生的羊群效應。

他補充說明，排隊搶房不太可能是建商的飢餓行銷，現階段業者大多轉趨低調，避免引發中央關注，例如台南歸仁的千人搶房，消息就被放大檢視，甚至引發同業怨懟，因此能夠推測，搶房狀況屬於市場自由機制，不太可能是人為操作。（余奕賢、施智齡／台北報導）

心之所向的晚宴現場，展廳擠進一千多人搶買50戶。翻攝自張金鶚臉書
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心之所向千人搶房，引發網友轉發討論。翻攝自台南高鐵房事大小事
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廖庭輝／逆轉的居住正義：台中社宅用地遭標售的諷刺與矛盾
OURs 都市改革組織 11 Jul, 2019

圖為台中市長盧秀燕（中）出席太平區育賢段二期社宅動土儀式。圖／聯合報系資料照
台中市本（7）月8日宣布標售北屯太原段1萬1330坪土地，該土地原預計作為社會住宅用地，分五期開發，預計可達成3,500戶，為台中最大社宅。如今卻全數打包標售，底價達34.1億元。

事實上，太原段一期於今年5月在OURs都市改革組織、社會住宅推動聯盟進行「六都社宅進度大評比」時，就發現已遭到撤案。台中市政府對此的回應是「同區已有同榮段及北屯段社宅計畫，評估檢討後將調整至社宅需求度高的西屯區新增國安段」，但這種說法顯然仍有不合理之處，值得拆解探討。

好地不蓋，壞地也不蓋，不蓋的理由一大堆

社會住宅興建的重要困境之一，就是土地取得不易，而足以興建3,500戶以上的大片公有地更是難得。

這其實不是台中市政府第一次賣掉社宅用地，清水區鰲峰段也曾是社宅預定用地，但台中市政府以「青年勞工租屋需求低，基地內公私有土地複雜，且公有土地尚有占用問題、商業活動薄弱」為理由，認為不適合興建社會住宅。

而這次將被標售的太原段，則剛好相反。其地段精華，周邊高級建案此起彼落，鄰近商圈、學校、文化中心、3個公園，土地面積完整、產權單純，居住需求亦龐大。這樣優質的土地，台中市政府也不興建社會住宅。

好地不蓋，壞地也不蓋，台中市政府不蓋社會住宅總是很有理由。加上盧秀燕市長上任至今，仍未對未來4年台中市社會住宅提供完整的規畫藍圖，也沒有在戶數上提出具體承諾。在這種狀況下販賣大片社宅預定地，實在讓人懷疑盧市長是否真正有心透過提升社宅供給，來實踐居住正義。

由於這塊土地區位良好，潛力龐大，建商早已在周遭興建多起建案，可見該處仍有龐大的居住需求，社宅興建的正當性毫無問題。而一旦標售賣出，可見的未來必定是由建商買下，興建為高價商品房。

台中市政府雖辯稱「社宅只是調整位置，而非撤案」，並指出西屯段一期500戶數量大於太原段一期的450戶。但太原段土地足以興建五期，西屯段則僅有三期規劃，難道其作為社宅用地的潛力是一樣的嗎？或是說得更加直白一點，將太原段這種大面積優質土地賣掉之後，盧市府還能再找得到適合的土地蓋回這3,500戶嗎？

位於北屯區南側的社會住宅模擬圖。圖／台中市都發局提供
法律規定要賣地是謊言，是盧市府的選擇

前台中市政府地政局長曾國鈞面對賣地爭議時，表示「區段徵收的配餘地本來就該出售，而供作社會住宅使用並不合法」；台中市府也表示「北屯太原段本來就應該依規標售，這是合法處理，不處理反而會被質疑養地不活化、行政效率差等問題」，但這些的說法是錯誤的，實質上是透過錯誤的法律解讀，為盧市府標售社宅用地開脫。

根據《土地徵收條例》第43-1條，區段徵收範圍內土地，除了「配設農業專用區」應進行配售外，都有出售以外的多種處理方式，絕非如曾國鈞所言「本來就該出售」。《住宅法》第5條也規定「主管機關為推動住宅計畫，得結合公有土地資源、都市計畫、土地開發、都市更新、融資貸款、住宅補貼或其他策略辦理」，可見區段徵收配餘地作為社會住宅用地，是完全合法的。

當然，擁有「出售以外的多種處理方式」也意味著從法律面上允許出售。但這就是行政機關的裁量權了，到底是要以賣地為主，還是以社會住宅或其他公共建設為主，完全是盧市長可以裁量抉擇的事項。也就是說，法律其實並沒有要求盧市府「一定得賣地」，而是盧市府「自行選擇賣地」。既然如此，這樣的政治決策當然必須受到市民公評。

賣地的錢要花去哪？應妥善規劃講明白

就太原段爭議的處理現狀觀之，台中市政府這一連串的動作，完全是繼續複製過往飲鴆止渴的「賣地賺錢」路線，不僅看不到長遠規劃，也並未考慮到未來社宅興建的需求。

即便盧市長治理有方，能夠從其他地方湊出3,500戶社宅，那麼未來的社宅計畫又該從哪裡盤整出建地呢？不管對繼任的市長或台中市民而言，都是極為不負責任的施政。面對這麼大的土地標售案，盧市府更該給市民一個清楚的交待，除了公布接下來的整體住宅政策藍圖，標售所得的運用項目也應更加明確。

台中市地政局表示太原段「標售所得將全數撥入台中市實施平均地權基金，用於充實市政建設、弱勢族群補貼或其他社會福利」，但根據《台中市實施平均地權基金收支保管及運用辦法》所規定的基金運用範圍，幾乎都是市地重劃、區段徵收、平均地權等相關業務，所謂「弱勢族群補貼或其他社會福利」，並不在平均地權基金明訂可使用的範圍之內。

台中市豐原安康社宅。圖／聯合報系資料照
賣地賺錢 vs. 社會住宅：背後的諷刺與矛盾

上述拆解的推託與謊言，說到底都是市府表面的理由。真正的關鍵在於「賣地賺錢」（也稱為「土地財政」）在台中早已行之有年，也是盧市府難以拒絕的誘惑。前市長胡志強在任時，透過大規模土地開發與標售土地，在縣市合併後的該屆任期（2011-2014）即透過賣地獲得了148.94億的收入，為六都之冠，並洋洋自得其達成六都少有的「財政健全」。

但透過賣地的方式補充財政，完全是飲鴆止渴，不但沒有任何財政上的可持續性，也對實質經濟無所助益，更讓台中市原本可以做為公共建設的土地一個接一個消失。盧秀燕市長僅是「胡規盧隨」，持續以「土地財政」的方式，維持台中市表面財政數據的優化，並讓開發商進行分地炒地的饗宴。更不用說台中市政府七期光賣地就收入近95億，其利益之大可見一斑。

政府賣地牟利，開發商自然也不是做慈善事業的。炒地的結果就是對比2008年與2018年後，台中房價漲幅高達114%，名列各都第一，這場炒地饗宴最後買單的，是想要在台中購屋、工作、生活的老百姓。

而把本次爭議放到這個脈絡來看，太原段作為一個原本應該要提供人民可負擔、實踐居住正義的社宅用地，卻因為政商利益的緣故，一夕之間反而成為促進炒地、提高房價與租金、增加人民居住痛苦的「賣地賺錢」標的。

因此，盧市府此次賣社宅用地的決策，實質上是極為諷刺與矛盾的。在大談居住正義、續蓋社宅的同時，卻反而讓台中的房市環境更加惡化，才是這次爭議的根本問題。

台中市第一處社宅豐原安康好宅。圖／台中市都發局提供
文：廖庭輝，社會住宅推動聯盟研究員。

董事長 : 劉偉如 (翁毓羚、吳錫坤)
總經理 : 蔡晉榮 (吳舜文、楊志鵬)

新竹縣竹北市福興路875號3樓
http://zte.zongtai.com.tw/

#1
【台中人淚：年輕人繼續當房奴】盧秀燕以 38 億賣掉社會住宅用地，還稱「社宅不會跳票」
https://buzzorange.com/citiorange/2019/07/24/taichung-social-housing-land-had-been-sold/

#2
【公告】總太法人董事辭任

#3
【公告】總太總經理異動

#6
不要再說"謝謝"了! 社宅爭議重創盧秀燕形象 2022"連任"之路恐剩夢一場? 于北辰痛批:為了一席立委丟掉整個台中市!

#7
太原段決標!盧秀燕賣地! 施志昌:土地是珍貴資產! (溫朗東)

#8
陳東豪專欄：盧秀燕連任第一個戰場在捷運藍線Ｂ1站