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謝謝你的文章,我跟家人有考慮買房 看來要更加留意了 =="

魏尚世

生意人利字當頭. 買方市場, 不必急.

2012-12-18 10:21

職業炒手新樂園 奢侈稅打不到的角落 工業區土地每坪上百萬元 製造業者一地難求 撰文 / 梁任瑋 出處 / 今周刊 848期 關聯關鍵字： 今周焦點2013/03/21 職業炒手新樂園 奢侈稅打不到的角落 當政府停止標售國有土地、都市更新停滯不前，大台北地區大面積住宅區與商業區土地取得愈來愈不易，頓時讓過去被視為票房毒藥的工業區土地成為養地大戶新樂園，其影響，是讓真正有需求的製造業者「無地自容」。 奢侈稅開徵即將滿兩年，當外界以為短線炒房投資客已銷聲匿跡之際，?面下，卻有一塊死角是奢侈稅課不到的禁地，這正是過去被視為房地產市場票房毒藥的工業區土地。 新北市一家工業電腦上市公司老闆，近日為了尋找擴廠土地，廣泛蒐集各處地價，這才發現，新北市工業區土地貴得嚇人，以五股工業區為例，每坪地價已漲至近一百萬元，較兩年前上漲了一倍。 原本想用時間換取空間的他，曾經向外圍往新北市邊緣林口華亞工業園區、土城頂埔找地，「沒想到那裡工業區土地也不便宜，一坪喊至三、四十萬元，土地愈找愈貴，真的是一肚子火！」 「破銅爛鐵」悄悄漲二、三○％ 「那個價格吞不下去啦！」他拿出計算機按了按數字，以林口、土城工業區土地容積率二一○％換算，每坪三十萬元的土地，容積單價就要十五萬元，再加上每坪營建成本十萬元，等於每坪興建廠辦的單價高達二十五萬元。這個數字，對毛利率不超過五％的電子廠來說是不可承受之重。 這位電子廠老闆無奈表示，製造業很依賴資深技術人員，很多人建議他往桃園、中壢設廠，但他也要考慮員工上班通勤距離，深怕廠一遷走，員工連帶流失，「現在已經不好找人了，如果還要搬到中南部，解決土地問題，恐怕還要擔心缺工問題。」 如今，北台灣工業區土地究竟有多夯？ 今年初，新北市政府為了替回台設廠的台商媒合找地，特別成立了「工業用地供需服務資訊網」，網站開張沒多久，點擊次數已經超過一萬多次。 此外，三月七日，鋼鐵業者青鋼金屬以三．二億元處分五股工業區廠房，以土地面積三四八坪換算，每坪單價高達八十六萬元，寫下五股工業區土地新天價。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，最近這一年，北台灣工業區土地產生結構性變化。台北市內湖科技園區地段好的第三種工業區土地，一坪都開價二百六十萬元，五股也漲至八、九十萬元，連去年才十三、四萬元的中壢工業區，現在都站上二十萬元，這些土地以前是不被市場重視的「破銅爛鐵」，不過，今年已上漲二、三○％，他直接用「凶悍」兩字形容工業區土地的漲幅。 實際走一趟新北市五股工業區，只見新五路兩側蓋滿了不起眼的鐵皮屋工廠，除了出租倉庫之外，甚至還有人在經營垃圾資源回收場，完全看不出來這個區域的地價已經站上每坪百萬元行情。 「別小看五股、泰山一些外觀不起眼的鐵皮屋，台商搶這些土地可是搶瘋了，三年前這裡不過一坪五十萬元，因為供需失衡，讓這些工業區土地價值翻倍。」專營五股廠辦買賣的仲介業者地王不動產業務員透露。 集資買進再切割 轉手獲利高「大家都是在養地！」當地一位土地代書說，在五股、泰山經營工廠的老闆都不是真正的地主，因為五股地理位置處於捷運環狀線西、北段銜接處，未來捷運機場線也將通車，成為大新莊重要的交通樞紐，「慶祝行情」早已提前上演一、兩年。 甚至有「職業級炒手」知道新北市的工業區物流土地極缺、廠商的需求強烈，以集團式手法收購工業區土地囤積，所以才會看到一坪百萬元的土地，卻拿來當資源回收場的浪費景象。 事實上，工業區養地的亂象新北市政府並非毫無所悉，連新北市經發局都清查出，目前新北市閒置的工業區土地有四五五筆、約十九公頃；廠房二四六筆，約八公頃。但也因為向民間徵收土地的困難度愈來愈高，此刻要新北市政府再開發新的工業園區，更加不易。 據了解，這群工業地職業級炒手鎖定新北市、桃園一帶的農地或工業地，因為背景多半是當地的不動產業者，對於區域行情、地主身分瞭若指掌，也比外地人敢投資。 最常見的手法就是以「集資」方式合夥，鎖定遭法拍的舊廠房，買進後先將建築物拆除，再切割成十數筆「素地」銷售，因為是「非都市計畫內的工業地」，所以在兩年內交易，一毛奢侈稅都不用繳。 更誇張的是，這類型案件如果是一年內交易，土地公告現值未調整，根本不用繳土地增值稅，再加上我國土地交易不用繳營業稅、所得稅，一年內轉手獲利率可高達五、六成。 仲量聯行投資部副總經理吳瑤華說，北台灣工業區土地飆漲的另一個原因，是建商看好土地變更的機會，只要是在都市計畫範圍內的大面積工業區土地都很搶手，這個現象，在原本就是傳產業大本營的桃園縣更明顯。 去年曾幫偉聯科技處分中壢廠土地給中壢客運的吳瑤華說，現在桃園超過萬坪以上的工業區土地，根本沒有地主拿出來賣，不只地主惜售，桃園本地的開發商也積極收購，甚至還有投資客專門買大面積工業地，再切割成小塊地出售，每坪單價都喊至十三至十八萬元。 桃園甚至有房仲業務員每年光靠服務幾位大咖投資客買賣農地，就連年拿下全公司業績第一名，「一塊土地一年內轉手五、六次，投資客完全不用繳稅。」場景轉到台中工業區，中部製造業者同樣面臨一地難求的困境，在看似工具機業景氣大好的強烈需求下，不為人知的卻是工業區廠商嚴重的養地問題。 放任搶地、養地、炒作地價台中工業區廠商協進會理事長張光瑤指出，很多台商向他抱怨，中部幾座新興工業區，每次招商就搶破頭，甚至有廠商抱持新股上市抽籤的心態進場搶地，只要搶到土地之後就轉手出售，讓真正急著建廠的廠商被排擠在外。 他說，中部三大新興工業園區招商兩年時間過去了，甚至還有得標廠商無任何建廠動作，至少有一半空地閒置在那裡，主管機關視而不見，不去抓養地的廠商，放任地價被炒作。 他甚至更直接地表示，目前只有中科沒有養地的情形，因為主管機關是國科會，不容許廠商炒地皮，但其他針對機械業招商的新興工業區，都有養地的問題，最好的作法是政府應該祭出公權力介入，「不開工，就收回。」事實上，台灣工業區土地浪費的問題，監察委員早已發現。 二○一二年監委周陽山、李炳南、馬以工就曾公布一項調查報告指出，全台已開發的九千五百餘公頃工業區土地，還有五○二．一二公頃在養蚊子，而尚未公告租售的設廠用地有一一五六．一五公頃，顯見工業區土地閒置的問題有多嚴重。

監察委員認為，造成台灣工業區土地閒置的原因在於政府開發工業用地缺乏整體規畫，又缺乏跨部會協調機制，造成各園區間相互競爭及供需失衡。如今，奢侈稅造成的「工業區養地」風潮日熾，恐怕會讓台灣工業區土地浪費的情況雪上加霜。 綜觀工業區用地閒置怪象，從房地產市場探討，政大地政系教授張金鶚批評，奢侈稅開徵以來只讓交易量下滑，但房價依舊在高檔，很明顯，就是有辦法的人還是不用繳稅，尤其非都市計畫內土地居然不用繳奢侈稅，更是稅制上的一大漏洞。這個破網如果不在奢侈稅滿兩年之際檢討，只會造成更大的居住不正義。 工業區土地被投資客與養地大戶控制，讓真正有需求設廠的廠商無立足之處，政府卻視而不見，完全無法可管，背後所衍生的產業衝擊，恐怕已不是只單純設置一個供需服務資訊網站，就可以解決的問題！ 漲很大！ ——北台灣工業區土地行情在奢侈稅開徵前後變化區域 奢侈稅前（2011年） 目前（2013年） 漲幅（％）新北市五股工業區 48 8679.00 桃園縣平鎮工業區 6～7 10～13 40.90 新北市林口工業區 10～15 15～20 40.00 台北市南港經貿園區 6590 38.00 新北市土城工業區 27 37 37.04 桃園縣龍潭工業區 3～4 5～6 36.40 桃園縣中壢工業區 8～10 12～1635.70 台北市內湖科技園區 100 130 30.00 新北市樹林工業區 18～20 20～24 15.79 單位：萬元╱坪 資料來源：台灣房屋

4招戰勝黑心仲介！柯以柔、羅霈穎傳授 Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年5月4日 下午9:23 撰文／戴梅婷　圖片／柯以柔、戴梅婷提供 【週報】4招戰勝黑心仲介！柯以柔、羅霈穎傳授 人母柯以柔理財有方，6年經手5間房。 成家立業是許多人的一生大事，但買房過程繁瑣，不僅得考慮各方面的買屋條件，還得抓緊預算，往往要與嘴臉百百款的仲介過招，該怎麼在暗潮洶湧的攻防戰中，殺出一條血路買下理想美屋呢？Yahoo奇摩房地產特別為讀者訪問柯以柔、羅霈穎，蒐集出女人理性買房4心法。 根據房仲業者統計，近1年來女性購屋比例高於男性，2013年全台買房人數中，女性佔53.2%，顯示現今女性主導買房比例高於男性，然而女人買房時在乎房子各項細節，最後一刻又往往一時衝動，演藝圈買房高手柯以柔、羅霈穎提供房仲過招攻防戰4心法，希望女性同胞們買房時能穩住陣腳，別被仲介牽著鼻子走！ 羅霈穎只買房，不賣房，是演藝圈中的買房高手。 心法1：預算籌碼握手中　哀兵政策助砍價 「低報預算，別將所有籌碼一次攤在仲介面前！」有2個兒子的柯以柔不只育兒有方，投資房地產也是嚇嚇叫！6年內經手5間房子的她與房仲過招經驗豐富，她透露，「在斡旋的過程中，仲介一定會要買方加價，因此買屋時，要先用哀兵政策裝窮，讓仲介知道，想要成交必須得先幫忙買方砍價。」 而除了不洩漏正確預算，保留議價空間之外，擁有6處房產的羅霈穎也表示，事前要做好功課調查區域行情，「如果自己無法抓準行情，可以請經常往來的銀行估價，雖然估價和市價不一定相同，但若以估價去談判，絕對不會買貴，而且所有貸款都得經由銀行辦理，區域行情由銀行來評估是最實在的！」 不過，曾經是賣方角色的柯以柔提醒想購屋的女性，「出價不要瞎出，如果出價低於行情，這個交易就白搭，屋主跟仲介也會覺得你不誠懇，也不會跟你打交道！」 與房仲交手，可千萬別像在談戀愛，打開所有心房，對房價及預算要先有個底。吳尚智攝／全國不動產場地提供 心法2：再喜歡這個包　也別被店員發現 「即使心裡喜歡這個房子，也要裝冷靜！」近期才為2個可愛兒子換到40坪中古屋的柯以柔分享自身的經驗，她笑說，曾經去看個房子，不料一到現場，房仲居然說跑錯地址，讓她等了好一會兒，爾後上樓看房時，才發現房子裡居然擠滿看屋人潮，還得排隊輪流看房！ 身經百戰的她直調侃房仲：「這個房子我先不看了，房市有熱成這樣嗎？」她說，或許這個物件真的很搶手，「但怎麼這麼巧，所有人都跟我擠在同一天看房子！」事後仲介又拚命想介紹這間房子，可見房仲想營造熱門景象，抬高房子身價，可別就這樣中計了。 柯以柔為了2個可愛兒子換屋，住進40坪中古屋。 心法3：仲介頻演狀況劇　不受影響堅持底價 「想成交，那就幫我殺價啊！」柯以柔透露，2年前買下位於台北市的物件時，當時下斡旋金後，和屋主被分頭帶開議價，沒想到議價談了3小時，屋主想賣2800萬元，但柯以柔預算只有2600萬元，一路從2800萬元談到2600多萬元，雙方一直談不攏，仲介又狂做狀況劇，不過她依舊保持冷靜，堅持底價不受影響！ 柯以柔說：「談了3個小時沒結果，業務回報屋主氣到走人，當下我冷靜地說，那就算了，我也要回家，業務才急忙請同事把屋主追回來！」總價拉扯到2630萬元時，柯以柔使出殺手鐧說，總價超過預算，她只好從服務費砍！ 「我跟仲介說，如果要賣2630萬元，那我就沒有辦法給你1%仲介費了！」最後如她所願，房子以2630萬元買下，服務費則打了5折，只給了0.5%服務費。 柯以柔買下40坪中古屋，第一個想法就是幫兒子準備遊戲間。 心法4：左擁右抱也OK　不必單戀1枝草 「多找幾家仲介比價，是破解其招數的大法！」羅霈穎建議，要找房子的女性同胞們，最好多挑幾個品牌仲介看屋，因為從不同個性的仲介身上可以得到不同資訊，再經由自己交叉比對，得到的資訊才不至於偏頗。 她笑虧房仲業者，往往一開始會先介紹條件較差的物件，最後才秀出手上條件最符合自己需求的物件，讓購屋族感覺「踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫」，但其實這是仲介的小心機。千萬別輕信單一仲介的說法，一定要多問多比較。 她也表示，若找到中意的物件，若出價在行情之內，但仲介卻不願幫忙議價，此時可以多找幾個仲介公司協助，不一定得單戀一枝草，也可以從中發現哪些仲介比較用心！

好宅王專刊第9期2011-05-27 買房議價，談判三部曲，破解黑心房仲不實的銷售話術，如何砍價，砍的有格調，這是需要做功課的 買房談判三部曲破解房仲銷售術，新婚購屋族是仲介的最愛，大部分的新人，都是人逢喜事精神爽，所以，最容易迷失採購明確的方針，成為銷售人員鉆板上的肥羊。所以，在籌備新婚之際，千萬別被浪漫沖昏頭！謹慎做好買房三部曲，讓新人們輕鬆購入幸福居。 負責談判溝通與銷售業務達15年以上的林家泰老師，對人性有獨到的觀察與見解 「結婚成家」是人生中必經的過程，也是幾個家族的大事，在新人們濃情蜜意、喜上眉梢之際，總是期待凡事都是最完美的狀態，但是這中間的籌備瑣事，繁如牛毛，對於買屋經驗不足的新婚首購族來說，該如何掌握仲介心態，不會變成冤大頭，談出大家都滿意買屋價格呢？ 編輯小組特別專訪《黑心建商大告白》暢銷書作者「Sway」，以及卓越華人訓練團隊的談判達人林家泰，提供購屋獨門心法，讓新人們輕鬆搞懂買屋談判三部曲。 首部曲：運用時間差，了解對方急迫點，拉長自己緩衝區 一般人在什麼時候，最容易做出錯誤決定呢？新人們一定有遇過幾項狀況，比方說：現場物件狀況熱銷，讓你誤以為賣得很好，馬上搶著下訂單，所以沒有殺價的空間，或是讓你措手不及，這就是被時間急迫性所牽制。 所以針對這一點，談判達人林家泰表示，運用時間差，在一開始聯繫仲介時，可以挑準時間點，比方說：在月底時（仲介急需業績時）看屋，對方會比較積極主動，可以多看多比較，挑到好屋的機率會大一點。 仲介的話術何其多，要找到能夠交心且願意為客戶著想，需要耐心和敏銳的觀察力 此外，部份仲介可能會用一些簡短問話，來區分你是肥羊還是奧客！比如說，問你「婚期在何時？」，來分辨你是馬上需要房子。 還是只是先看看，也會問「你是開車嗎？還在走路？」來分辨你是不是在地人，是否了解周邊房屋的成交價錢，諸如此類的問法，常常讓新人手上可談判的籌碼越來越少。 最了解房仲的達人Sway，提供不少網友們買賣房屋的絕招 Sway認為，新婚族在看屋時，除了先了解對方的急迫點外，更要拉長自己的緩衝區。他強烈建議，在一開始跟仲介接觸的時候，不要直接透露自己的婚期在近幾個月，可以告知仲介，現在是先看屋，有可能在半年後結婚，不給仲介「強迫促銷」的機會。 此外，首次看屋時，可以多用「嗯、是」，或是皺眉頭的表情應答，減少透露過多訊息，抓出自己想要的資訊，回家後可以跟另一半以及家人開會討論，心裡有底之後，接到仲介電話時，也比教清楚自己的需求度，第二次複看時，則可以針對討論的問題點，一一詢問仲介，了解仲介專業度。 房產招數破解達人Sway，口鋒筆利，提供不少網友們買賣房屋的絕招 二部曲：正面交鋒狀況處理 別忽略善後細節 坊間流傳，仲介有一套賣房子的妙招，一招是「漸入佳境」，仲介會從最破最爛的房子開始介紹，看來看去都不滿意，就在你徹底失望之際，仲介亮出他的最後底牌，屋子裝潢美、採光佳、價格又和前幾棟房子差不多，讓你心中升起「就是這間」的念頭。 另一招則是「假造房價拉抬行情」，例如：先帶你看了一幢社區老公寓，50坪要價3,500萬。隔了兩天，來電說附近有幢相同條件的房子「只要2,800萬」，讓人產生有「撿到便宜」的幸福感……。 Sway招數大破解，針對以上仲介手法，沒有概念的新婚夫妻，自己要勤勞，可以上不同的仲介網站，去找中意區域的區域行情以及編號，事前了解狀況。而開始與仲介交手時，也不要透露自己要結婚，可以來招「聲東擊西法」，假裝自己已經看過A公司的物件，然後，又故意不小心講錯B公司物件，製造煙幕彈，讓仲介誤以為自己對於該區物物件都瞭若指掌，卻又會因話語中的小錯誤，會產生疑慮，讓他摸不清你的底細，不要讓仲介人員牽著鼻子走。 此外，Sway發現新婚夫妻常常高估自己狀況，了解環境需求後，最後必須謹慎評估自身的狀況。比方說：有些夫妻，對於買屋有天真浪漫的想法，丈夫每個月薪資4萬元，妻子每個月薪資3萬元，自備款不到三成，卻買了1300萬的房子，跟銀行貸款1000萬，每個月本金加上利息要還款6萬，雖然一開始有寬限期，只需要還利不還本，但是，若高估了自身的狀況，很有可能在婚後，面對小孩、懷孕離職的狀況，貸款會變成你沉重的壓力。這些現實面的考量，需要在買屋時就先做考慮。 如何砍價，砍的有格調，Sway認為這是需要做功課的 三部曲：殺價攻心為上 百萬裝潢有玄機 一談到殺價，很多新人就怯步，礙於仲介的舌燦蓮花，加上新婚日期告急，加上仲介老是喜歡以美輪美奐的裝潢，打動新婚族的心。 Sway建議，新人不要獨自去看屋，要找有經驗的朋友或家人陪同。而與仲介配合的過程中，一發現房仲說謊就換人，鎖定真實坦白的仲介人員，作為談判對象，更請店長指派另一位同仁，接替原仲介的任務，借此殺雞儆猴，先給房仲人員一個下馬威，之後如果談及殺價時，才能攻心為上。 此外，Sway表示，美輪美奐的裝潢，是新婚族最愛，但是，房仲所謂的「百萬」裝潢，一般來講裝潢成本僅佔裝潢的一半，若仲介推出「房屋加送百萬裝潢」整體價格，購買時，仍需要針對裝潢價格對半砍價，再加上空屋坪數價格，這樣才是真正的合理價。 依目前的市場狀況，究竟砍多少才算合理？ Sway表示，如果開價大於區域成交價，可以砍五折。如果開價等於區域成交價，可以砍七折，因為六月一日奢侈稅過後，多半建商的價格都會灌水進去，所以砍價的方式要以每坪單價為單位，不能用總價為單位，跟對方砍價。 比方說：我購買40坪的房子，每坪30萬，市價是1200萬，如果你砍了400萬，你會以為有賺到的心理，失去平常心，如果是單價每坪20萬，相去只有10萬，則會比較平心靜氣，甚至連車位都要拆開殺價，才能確保自己購買的是最合理的價格。 化被動為主動 買房省更多 最後，Sway也提供「化被動為主動」的反制戰術。 第一、如果手上有屋主的房屋資料，不妨參考前次移轉日期，如果有可能被課徵到奢侈稅，還可以跟屋主說，如果你再不決定賣給我，你2000萬的房子就要300萬（總價的15%）稅金，讓屋主對總價格產生惶恐，提早脫手。 第二、建議找兩家仲介，而且在信X打電話給永X的銷售員，「我現在在信X某某店，等等過去你那邊，你的屋主決定了沒？」讓業務競爭者，產生心理壓力，則可以獲得更多的利益。 只要按著兩位達人所提供的談判三部曲，照表抄課，掌握買屋賣屋心態，以及破解仲介常用話術，準新人們就可以輕輕鬆鬆、歡歡喜喜結婚去囉！ 好宅王專刊第9期2011-05-27

【買房大不易5-4】低買高賣價差36%玩弄實價登錄 前信義房屋副總出書爆料老東家黑心 匯流新聞網 發布時間 2019年7月8日16:04 匯流新聞網記者王佐銘、紀沈廷／台北報導 上任以來就致力於落實實價登錄政策的內政部政次花敬群，曾經為一本名為「多少錢才合理- 百萬筆房屋交易的教訓」的書寫了上千字序言，對於作者房孝如在書中提到：「房仲與投機客已聯⼿發展出⼀個層次分明、結構嚴謹的⽣態體系，消費者根本難以個別⼒量從此⽣態系統中逃脫」一語很有感觸。花敬群說：「這不是件容易的事，但他們沒有放棄，這原是政府與市場該做好的事，但他們擔起責任給社會提供指引。」 See detail ▲「多少錢才合理」ㄧ書作者房孝如揭發老東家信義房屋操作房價黑幕 一買一賣價差36％ 房孝如指信義房屋不同時間、不同媒體、不同⾏政區發布成交訊息都不同！ 在「多少錢才合理- 百萬筆房屋交易的教訓」一書，列舉非常多的案例來闡述很多買賣糾紛背後的不為人知的事情，其中一篇引述了蘋果⽇報報導，指出有⼀位屋主委託信義房屋銷售板橋的房⼦，雖然隔天就成交，但買⽅在交屋完成之後，⽴刻轉⼿再賣，售價⾼出36%。這位屋主質疑信義房屋未提供完整資訊，讓⾃⼰損失慘重。房孝如在本書裡嚴厲地譴責了信義房屋的作為。「信義房屋在不同時間、不同媒體、針對不同⾏政區所發布的成交訊息，沒有⼀則訊息為真，沒有⼀則訊息不在哄抬房價，沒有⼀家分店例外。」他提醒讀者：「顯⽰該公司有意圖、有系統、有計畫的在⼲擾市場，企圖拉⾼售價。」 信義房屋集團前副總為推居住正義 不惜爆老東家交易黑幕 「多少錢才合理- 百萬筆房屋交易的教訓」一書的作者房孝如，出⾝號稱國內仲介業⿓頭的信義房屋，曾擔任過信義房屋集團副總與信義⽂化基⾦會執⾏⾧，目前為衡定房屋總經理，為了推動房價透明，落實居住正義！房孝如在書中甚至毫不避諱地點名⽼東家信義房屋就是哄抬房價，並配合投機客賺取差價的⿊⼼仲介。 信義房屋膨風成交價 玩弄實價登錄 該書由城邦印書館出版的書有近三百⾴，共⼗五餘萬字，分「房價透明 刻不容緩！」、「房價透明 決策⾃主！」及「房價透明 消費覺醒！」三部，在「不透明的代價」文章中，房孝如舉證眾多信義房屋利⽤媒體釋放不實訊息，誤導消費者對⾏情認知的作為，包括2014年底經濟⽇報⼀篇新聞裡提到台北市⽂⼭區「台北⽇內⽡」每坪50~55萬元，「臻園」每坪55~60萬元，「夏⽊漱⽯」每坪45~50萬元即可輕鬆⼊主，這些價格均由信義房屋向媒體發布，但是房孝如從內政部實價登錄網站逐⼀查找各社區三年內的實價登錄物件，赫然發現每個社區的成交價都被膨⾵了。 See detail ▲「多少錢才合理」一書提到信義房屋曾為了墊高政大後方木柵二期重劃區「夏木漱石」(圖右)、「台北日內瓦」及「臻園」等物件售價，以利從中操作獲利，利用媒體發布膨風的行情。 研究實價登錄大數據 捍衛居住正義！ 擁有國⽴中正⼤學企管博⼠學位的房孝如，不僅透過實價登錄⼤數據研究，在本書中掀開資訊不對等情況下，購屋⼈或售屋⼈被不良仲介無情宰割的⿊幕，還痛揭信義房屋放任經紀⼈勾結投機客欺瞞消費者的⿊⼼⾯⽬。 See detail ▲內政部政務次長花敬群力促實價登錄上路不遺餘力，對「多少錢才合理」一書作者房孝如研究上百萬筆實價登錄資料，並完成十五萬字著述的精神大感佩服 花敬群: 「這不是件容易的事，但他們沒有放棄！」 「多少錢才合理- 百萬筆房屋交易的教訓」，立基於居住正義，深度剖析房產交易中隱藏的種種不安全，這是出版史上絕無僅有的⼀本⾚裸裸揭發房仲公司勾串投機客打亂房地產市場秩序的著作。內政部政次花敬群為本書寫了上千字序⾔中說: 「這不是件容易的事，但他們沒有放棄，這原是政府與市場該做好的事，但他們擔起責任給社會提供指引。」他也向寫作這本書的房孝如，以及協助進⾏房價資料分析校正的德明科⼤⿈美玲教授致上敬意！ 「⿊⼼信義 還我錢來」實價登錄造假 黑心案例如出一轍！ 信義房屋周俊吉遭痛批 無獨有偶，⼀個近年來讓信義房屋如芒剌在背的臉書粉絲團-「⿊⼼信義 還我錢來」，⽬前已經列舉了上百件信義房屋介⼊炒作房價的案例，每個案例都有清清楚楚的實價登錄成交紀錄佐證，該粉絲團在6月28日貼文寫道一個案例「信義房屋歷年在高雄新興區恆上鉑悅社區，曾經成交三戶房子，分別在五樓、十二樓及十四樓，全部都在投機炒作，以欺騙手段讓買方追高，其中，五樓房子的買方，因此損失110萬。」7月3日寫到另一例「台中西屯『喜洋洋』社區一間四樓房子，屋主四個月前，才以每坪11.4萬買進，然後，被你們信義用詐術，再以每坪16萬轉售給另一無辜買方。」 「⿊⼼信義 還我錢來」的版主更在粉絲團痛批信義房屋創辦人周俊吉，文中寫道：「因為信義房屋創辦人周俊吉也總是如此說，不過，實際上卻是壞事做盡。所有的仁義道德，只是掩飾黑心信義的遮羞布而已。信義房屋做善事，只是要將自己披上羊皮，讓消費者失去戒心。」「從信義房屋的所作所為來看，企業做慈善工作，並不全然是以善出發，很多人包藏禍心，其實是以惡為出發點。慈善活動做得愈多，結果害的人也更多。」

永慶房屋不只誠實，更敢保證 | 黑心仲介隱瞞賣方篇 | 2020年度永慶房屋電視廣告(真實故事改編) https://www.youtube.com/watch?v=1Yb6vthQ0YE

【賤招拆招】房仲黑心話術升級　房產3名師重砲破解 更新時間： 2019/05/19 23:10 買房是人生大事，要仔細思考，但招架不了仲介的話術攻擊，倉促下斡旋只會後悔莫及，《蘋果新聞網》邀請美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源、屋比房屋比價平台創辦人葉國華、房市達人SWAY共3位房地產名師，以及5位仲介，破解房仲糖衣話術下的真正用意；看清話術、得體回覆，絕對是購屋必學的一門深奧功課。 看房時 仲介話術 這個物件是買給子女的，他們不喜歡所以便宜賣！／屋主年紀大，子女搬出去所以要賣房換房。 真相 避免屋主被認出是投資客的物件。 破解 買賣雙方皆不想面對投資客，除先查好行情價格之外，可以觀察屋內的建材，若是新穎建材、家具換新又重新粉刷裝潢，大部分都是投資客的物件，如果喜歡不如直接點破，準備砍價。 仲介話術 是屋主的起家厝，希望遇到有緣人，之前有客戶出價漂亮也不賣，不過我看您跟屋主的感覺很合得來，不然先跟屋主碰個面，談談看？ 真相 測試買方的誠意，以及非買不可的態度，也讓買家知道屋主挑客戶，不敢隨便殺價。 葉國華神回覆 「我是很喜歡這一間屋子，但另一間屋主，價格比較彈性，我想這間還是先暫停好了」，或是將看房決定權推給家人，表示自己無法作主，還得經過家人同意。 仲介話術 仲介無法準確回答買家的問題，不靠專業，而是另闢話題，拉近感情，使出讚美大絕，並分享這附近好吃、好逛的店面。 真相 對專業不甚了解，藉由獻殷勤博取好感度，讓買家更容易對自己掏心，聊的心花怒放時，就簽下去了。 SWAY神回覆 「你告訴我我要的資訊就好，不用幫我買便當、綁鞋帶，我有男／女朋友了！」 營造搶手氛圍 仲介話術 把有興趣的買家，集中在同一個時段看房， 真相 營造房子很熱門，有競爭、搶著買的氛圍，甚至有一組是請朋友扮的假買家；這通常是買方已顯露出自己喜歡這個物件，才讓房仲有7成把握打算進一步說服。 陳泰源神回覆 先觀察對方為真假買方，所謂「嫌貨才是買貨人」，若其他買家一直讚美，站在仲介立場，有很大機率是假買方；再找理由回覆仲介「買房又不是買菜，我才剛開始看，還沒比較夠，想再看個幾十間再決定」 下斡旋前 仲介話術 屋主人在國外／屋主明天要出國，要不要先下斡旋？ 真相 房仲求快速成交，且可以避免買方直接與屋主接洽。 破解 先迂迴躲避後，問問左右鄰居與管理員物件狀況，再偷問屋主的真實情況。 仲介話術 前一組斡旋出價1000萬，跟屋主沒談成，所以你出的價格應該拉高一點，可能1100萬或1200萬比較有機會。 真相 買家無法辨別，前一組斡旋是真是假，仲介會報相對高一點的價格，影響買家判斷。 陳泰源神回覆 反向操作，向下出價，猜測屋主心態應是後悔，「現在不是很多人，是今天買明天就被套牢嗎？」1000萬沒有談成，現在也隔了1~2個月，屋主應該挺後悔吧，那我現在往下出價也很合理啊，房市不好，時間又拉長，本來就是越晚買越便宜。 仲介話術 公司規定談價依下斡旋順序，而非金額高低，有一組買家也在考慮，只怕你晚下斡旋，最後被別人買到，要不要先下斡旋，優先幫你談？ 真相 暗示你有另外買家也在考慮，互爭談價第一順位，促使買家趕快下斡旋。 陳泰源神回覆 「那就先讓他考慮，讓他談沒關係，如果沒有談成再通知自己。」不過「還要看我那時候，對這房子還有沒有興趣。」將主導權拉回自己身上，暗示仲介自己不會因競爭者，衝動下斡旋。 仲介話術 屋主說他可賣、可不賣，現在也同時在招租，若房客入住就來不及了，搞不好等1~2年之後才再釋出，開價還會更高。 真相 別再猶豫了，一旦出租就來不及了，趕快下斡旋 陳泰源神回覆 「沒關係，我也來看看這裡的租金行情，如果2萬租出去，價格1000萬我出，這個投報率我接受。但如果之後只用1.7萬租出去，我想這房子的價值，應該也不值1000萬。」 仲介話術 看來您很喜歡這間房子，現在屋主開價很硬，賣1000萬，雖然超出預算，但還在行情內，買房子不應期待「物超所值，而是要買物有所值。」 真相 用同理心「看房子真的很累」，讓買家覺得就是這間了，接著說服買家，用一個行情區間，但稍微偏高的價格出手。 陳泰源神回覆 狠酸「屋主價格不能討論，那請問仲介的價值在哪呢？」再以仲介「服務費」利誘，如果房價1000萬不給砍，總成本落在 1010萬， 服務費付1%；如果購屋金900萬，總成本是918萬，給2%服務費，仲介等於多賺8萬元，「你可以幫我跟屋主談談看嗎？」 斡旋後 仲介話術 只差一點點，要不要加價？ 真相 就是要你加碼，能追高就追高！ 破解 用哀兵政策，抬出上有父母、下有幼童要扶養，且自備款就這麼多，讓房仲端不要從自己下手，進轉向屋主議價，或是直接表示「我查好就是這個價格，再高就不買了」，拿出查好的實價登錄等數據，適合功課做得仔細的顧客。 仲介話術 我會試著跟物主談看看，您可參考同地區的物件／專門在半夜或深夜與買賣方聯絡。 真相 除了營造房仲辛苦的一面外，同時房仲可能認為此筆交易不容易成交，或趁機想銷售其他物件。 破解 可以抬出其他同業因應，表現出真的想出價購買，但並非只有該仲介一間房仲競爭，此舉也能讓業務員更積極談價格。 仲介話術 維持原價賣，但屋主要送冷氣、沙發、電視、冰箱、洗衣機等家電 真相 附贈的家具可能也不好或老舊，與想像中有落差，重點是想要維持賣方價格。 破解秒招 反而直說這些我都不需要，希望把價格砍低，讓議價空間拉大。 資深仲介表示，買方傾聽比回應更重要，進入價格磋商時，也能找好黑白臉的角色居中協商，以「自己很喜歡，但價格家人有意見」等理由，用力殺價或取得討喜價格，又不至於擦槍走火；即便看到了喜歡的物件，價格也不能隨房仲起舞，還是要考慮清楚負擔能力，以房貸壓力太大，影響生活品質。 美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源表示，面對仲介話術，只要謹記「無欲則剛、房子這麼多，有錢不怕買不到，下一個會更好」，切忌衝動購屋。 屋比房屋比價平台創辦人葉國華提醒，「不管物件多搶手，都不影響決定房子的速度跟價格」，若想要仲介黏功時，謹記「不要買、不出價、不配合」，不輕易攤底牌，最忌一氣呵成簽下去，要先冷靜一下，下次再回來談。 房市達人SWAY說，「房仲只是一個不動產資訊的服務者，買房操之在己」，建議買家，屋況自己看，不動產說明書一定要索取，不懂得問房仲，問到清楚為止。在合約書簽名前，認清每一個字，這樣才不會受騙。 對此，網友回應:「仲不一定要騙人，只有熱心房仲和懶惰房仲，對房仲而言他只是想要成交房子，1000萬或900萬成交對他來說沒有大太差別，對房仲而言最怕只是想看看房子不買。」「值得就買，不值得就不要買...價格沒有絕對的貴，也沒有絕對的便宜...」「買房子尤其是適合自己的房子,不是那麼好找的,遇到了你的真愛難道多付一點錢不值得嗎?不要聽了老師的話錯過了真愛。」(陳筱惠、唐家儀／連線報導) 《蘋果新聞網》找來三名師房市達人SWAY（左起）、美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源與屋比房屋比價平台創辦人葉國華，來破解房仲話術。 房仲各種話術目的都是要你快下斡旋。資料照片 陳泰源說，有錢不怕買不到，切忌衝動購屋。林琨凱攝 葉國華提醒，不要輕易攤底牌，最忌一氣呵成簽下去，先冷靜一下。彭仁義攝 SWAY建議買家，不動產說明書一定要索取，不懂得問房仲，問到清楚為止。范厚珉攝

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勒褲帶過年／房仲醞釀年後倒店潮？「這幾類」最先爆　危機入市大有人在 2025/01/10 07:08 圖、文／CTWANT ▲東森房屋1年多前在高雄連開6家直營店，不過12月底陸續歇業，房仲大老預判全台第2季應該會出現一波收店潮。（圖／趙文彬攝） 在限貸令和央行第七波信用管制發威下，東森房屋月前傳出高雄10家直營店全面裁員，加上年底不少房仲大老發出「2025年『量必縮』」預測，使得房仲倒店潮議題延燒起來。CTWANT記者調查，有業者直言，醞釀中的倒店潮會在農曆春節後或第二季爆發，也有業者預測，房仲將出現「換手潮」，有人出場也會有人想危機入市，「接別人的店能省下百萬裝潢，倒店潮不會明顯！」 「因為限貸令和打炒房的關係，已經有很多房仲從業員離職，估計明年第2季會爆發收店潮。」高雄房仲公會理事長郎德明則解釋，銀行不動產放款水位仍高，並不會因新年度就歸零，新青安卻還在持續放款，成屋交易申貸仍需排隊；央行第七波打炒房祭出第2屋房貸7成降到5成後，很多買方卻步、觀望、等待第八波打房，買方想撿便宜進場，賣方也不想降價，「市場停滯，2025量一定縮，估計不只高雄，全台房仲店到了第2季應該會出現一波收店潮。」 ▲高雄房仲公會理事長郎德明認為，東森房屋關閉直營店近因是央行限貸令與第七波打炒房，但是主因還包括東森房屋出手佈局高雄，進場時機已逢買氣寒冬降臨。（圖／林榮芳攝） 他進一步說明，倒店潮是否出現，端看各店員工結構，現在委託件變少，案源要靠房仲的人脈關係，新人越多的店倒店風險就越高。過去一間店平均有15名員工，若有7、8名新人都對前途感到沒希望而轉行，那剩下一半士氣就會動搖，不僅值班人數不足，店業績也下降。以他自己的房仲店來說，每月管銷含租金、人事、加盟月費約40~50萬元，連續賠3個月、半年，口袋不夠深的店東就會退場。 「這是意想得到的事，收店潮第一波可能會在過年後。」前不動產仲介公會全聯會理事長張世芳就說，現在已經有零星幾家再收，會先倒的都是底子不健全、服務投資客為主的店，919公布第七波打炒房後，10、11月看市況不好就先收，不過他也提到開店只需200~300萬元，4個人每人50萬元合資，等景氣好很容易就把店再開回來。 郎德明與張世芳都認為，看政府政策會不會有所改變，或銀行水位什麼時候放寬，若政府繼續祭出第八波打房，倒店潮就會立即現形；反之，若成交量有拉升，能止血，即便有店倒，也不會太多。 台灣房屋北屯崇德商圈店長黃鉦凱研判，房仲業將出現一波「換手潮」，因為「貿然出場要賠違約金，大多數會找別人頂店。」可是時機歹歹，大家要出場，誰要進來頂？「還是有喔！頂店的建置成本比較低，可以省下百萬的裝潢費用和電腦設備，馬上就可以營業。」他認為，現在還不到多殺多的局面，這種情形一般要1年左右才會出現，目前這一段才走了5個月，還要持續觀察。 另一不具名店東則說，房仲店品牌各家加盟制度不同，「大家房屋、住商不動產的加盟金很低，收店賠的保證金不多，要收店很快；若是永慶體系包括有巢氏、永義、台慶，就要賠違約金200~500萬元，一定撐到不能撐或找人頂。」不過也有其他業內人士表示，永慶確實有該項條款，但還不曾有人被罰過，除了落井下石社會輿論觀感不好，永慶品牌大、想加盟的人多，總部應該也希望收起體質較差的店，汰弱留強，因此大多都是協商解決。 ▲不過也有業者認為，不管是房仲店還是房仲業務員，不景氣都只是產業進行汰弱留強的汰換。（圖／報系資料庫） 台灣省不動產仲介公會理事長邱奕勝表示，未來的房仲將是強者很強，大者恆大，就仲介的品牌還有仲介的市場皆是如此，小區塊要生存的仲介公司一定要培養自己獨特的競爭力才是生存的依據。他也認為，如果持續成交量萎縮，大概再1年半到2年當中，就會開始出現整合。 一位不具名房仲大老就透露，某次與政府高層聚會時，「上頭就覺得目前房仲店頭數8000多家，太多了，比7-11還要多，希望減少到6000家」，但他認為，很多店東手上擁有多家公司，其實營運的只有1家，其他只是為了節稅用，實際上沒這麼多。他替產業抱不平，大家都是拿錢出來拚、出來做生意，都會想辦法生存，希望政府手下留情、留活口。 https://inews.setn.com/news/1592750